Van Zuidas naar Zoetermeer: Mark Fransen over de kunst van gebiedsontwikkeling en het verbinden van publieke en private belangen

Onze collega Mark Fransen heeft een indrukwekkende carrière opgebouwd in gebiedsontwikkeling, waarbij hij uiteenlopende projecten heeft geleid die variëren van haven- en bedrijventerreinen tot woningbouw en recreatiegebieden. Met zijn recente werk aan de transformatie van de Zuidas in Amsterdam en zijn nieuwe opdracht bij de gemeente Zoetermeer, belichaamt Mark de veelzijdigheid en het aanpassingsvermogen dat essentieel is in een veld waar publieke en private belangen elkaar continu kruisen. In dit interview deelt hij zijn inzichten, uitdagingen en lessen uit zijn carrière, en geeft hij ons een voorproefje van wat we kunnen verwachten bij zijn volgende stap.

Wist je dat...

Mark ooit als steward bij KLM werkte voordat hij zich volledig richtte op gebiedsontwikkeling? Die ervaring heeft hem geleerd hoe belangrijk het is om flexibel en klantgericht te werken, iets wat later in zijn carrière goed van pas kwam.

Kun je jezelf kort voorstellen en iets vertellen over jouw carrière en ervaring in gebiedsontwikkeling en grondzaken?

Aan het einde van mijn studie Bestuurskunde wist ik een ding zeker: ik ga niet werken in het openbaar bestuur, het bedrijfsleven leek mij veel aantrekkelijker. Ik heb dat een tijdje kunnen volhouden; eerst in dienst bij KLM als steward en na mijn afstuderen als management trainee aan de slag bij een bank. Na nog een paar jaar in de lichte machinebouw voor de voedingsindustrie en consultancy kwam ik in 2003 bij een ontwikkelingsmaatschappij terecht voor de (her-) ontwikkeling van haven- en bedrijventerreinen. Het begrip gebiedsontwikkeling moest nog opgang krijgen. Inmiddels heb ik verschillende jobs gehad in gebiedsontwikkeling, bij ontwikkelaars en gemeenten, met focus op woningbouw, bedrijventerreinen, glastuinbouw, recreatie en kantoren.

Wist je dat...

Mark een bijzondere band heeft met de Zuidas, omdat hij er niet alleen aan heeft gewerkt, maar ook in de nabijgelegen wijk Buitenveldert is geboren!

Je hebt recent gewerkt aan de ontwikkeling van de Zuidas. Wat zie jij als de grootste uitdagingen en kansen in de transformatie van dit gebied tot een gemengd woon- en werkgebied?

Zuidas is hard op weg een aantrekkelijke wijk in Amsterdam te worden. Tot 30 jaar terug bestond de kern van het gebied vooral uit sportvelden, met daaromheen de bebouwing van Buitenveldert (mijn ouders kregen in 1962 daar een nieuwbouwflat, ik ben er geboren), Vrije Universiteit, het Amsterdam UMC en de RAI. Met de komst van World Trade Center en ABNAMRO ontstond eerst een zakendistrict, later is besloten tot de ontwikkeling van een gemengd woon-werkgebied. Neem de recente oplevering van The Pulse of Amsterdam met 200 woningen, 9.000 m2 kantoren, 9 bioscoopzalen met horeca en een supermarkt in één gebouw.

Je hebt ook gewerkt aan recreatie- en natuurgebieden. Wat zijn volgens jou de belangrijkste factoren voor een succesvolle tender of aanbesteding in dergelijke projecten?

In enkele recreatiegebieden ontstond ruimte voor nieuwe horeca-initiatieven. Horeca-ondernemers zijn dan gediend bij planologische zekerheid door middel van aanpassing van het bestemmingsplan. Dat lukt alleen als de betreffende gemeente het initiatief omarmt en bereid is het bestemmingsplan aan te passen.

Bij gebiedsontwikkeling speelt burgerparticipatie een steeds grotere rol. Hoe zorg jij ervoor dat bewoners en stakeholders effectief betrokken worden bij het proces?

Sinds de invoering van de Omgevingswet is participatie een vast onderdeel van het ontwikkelproces. Voor mij heeft participatie een grote kans van slagen als gemeente of ontwikkelaar in een zo vroeg mogelijk stadium een realistisch plan presenteert waarbij alle stakeholders betrokken worden. Alleen dan is er een kans om weerstand tegen nieuwe plannen te beperken en vooral draagvlak te creëren.

Je hebt grote financiële en planologische projecten geleid, zoals in Purmerend en Greenport Aalsmeer. Hoe vind je balans tussen de financiële haalbaarheid van projecten en maatschappelijke doelen, zoals betaalbare woningen?

Gemeenten vragen aan ontwikkelaars een percentage sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen in combinatie met vrije sector woningen. Vaak slagen ontwikkelaars erin om deze combinatie financieel haalbaar te maken, maar er zijn ook voorbeelden dat projecten on hold worden gezet omdat de financieringsrente te hoog is of stijging van de prijzen van bouwmaterialen waardoor het project financieel niet uitkomt.

Met je brede ervaring in zowel publieke als private projecten, wat zijn volgens jou de grootste lessen die je hebt geleerd in je carrière?

De publieke en private sector spreken niet altijd dezelfde ‘taal’. Ik denk dat het helpt dat ik in het begin van mijn loopbaan een aantal jaren in het bedrijfsleven heb gewerkt. Daardoor kan ik marktpartijen beter uitleggen hoe een gemeente functioneert en omgekeerd.

Je bent nu bezig met de afronding van je huidige project bij de gemeente Amsterdam. Je bent inmiddels gestart bij de gemeente Zoetermeer. Kun je hier wat meer over vertellen?

Sinds 1 februari werk ik als projectmanager bij de gemeente Zoetermeer. Deze stad heeft een interessante ontwikkeling doorgemaakt: van een dorp met lintbebouwing in de jaren zestig groeide het uit tot een belangrijke groeikern voor met name Den Haag, met inmiddels zo’n 130.000 inwoners. In mijn nieuwe rol geef ik leiding aan een diverse mix van projecten. Denk aan de verduurzaming van het Stadstheater en het Cultureel Centrum, de uitgifte van kavels voor woningbouw en de herontwikkeling van een kantoorgebouw en distributiecentrum naar woningen. De uitbreiding van het aantal woningen kan in Zoetermeer alleen worden gerealiseerd door binnenstedelijke verdichting – een uitdaging waar ik graag mijn tanden in zet.